בדיקות לפני רכישת דירה כוללות הוצאת נסח טאבו עדכני, בדיקת היתרי בנייה ברישומי העירייה, בירור חובות ארנונה והיטל השבחה, בדיקת התב"ע ובדיקה הנדסית של מצב הנכס. בעסקת יד שנייה יש לאמת את זהות המוכר, היעדר עיקולים והערות אזהרה. ביצוע הבדיקות לפני חתימה על זיכרון דברים או חוזה מונע סיכונים של עשרות אלפי שקלים ומבטיח עסקה בטוחה.
נסח טאבו עדכני (לא ישן יותר משבעה ימים) חושף את זהות הבעלים הרשומים, משכנתאות, עיקולים, הערות אזהרה, צווי הריסה ושעבודים נוספים. אם הקרקע אינה בבעלות פרטית מלאה אלא בחכירה, עליכם לבדוק את תנאי החכירה ברשות מקרקעי ישראל: יתרת תקופת החכירה, דמי היוון ששולמו והאם נדרשת הסכמה להעברת זכויות.
בקשו לעיין בתיק הבניין בעירייה ובדקו את היתרי הבנייה הקיימים, חריגות בנייה וצווי הריסה. במקביל ודאו שאין חובות ארנונה, היטלי פיתוח או היטל השבחה פתוחים. היטל השבחה הוא חיוב משמעותי שיכול להגיע לעשרות אלפי שקלים ומוטל בדרך כלל על המוכר, אך חשוב להסדיר זאת מפורשות בחוזה. בנוסף, בדקו את התב"ע החלה על הנכס וזכויות בנייה עתידיות.
מהנדס או שמאי מקרקעין יבחן את מצב המבנה: רטיבות, סדקים, איכות הבנייה, מערכות חשמל ואינסטלציה. בדיקה זו חושפת ליקויים נסתרים שיכולים לעלות מאות אלפי שקלים לאחר הרכישה. בבית משותף בדקו את פרוטוקולי ועד הבית, תכניות שיפוץ צפויות וחובות של הדירה כלפי הבניין.
חשבו מראש את מס הרכישה הצפוי לפי מדרגות המס העדכניות (דירה יחידה לעומת דירה נוספת). אם יש לכם דירה נוספת, בדקו את חובת מכירת הדירה הקיימת בתוך 18 חודשים כדי ליהנות ממדרגות דירה יחידה. אצל המוכר ודאו תשלום מס שבח וקבלת אישורי מיסים הנדרשים להעברת הזכויות.
ודאו שהמוכר הוא הבעלים הרשום של הנכס, או שמחזיק בידיו ייפוי כוח חתום ותקף. בעסקת ירושה דרשו צו ירושה או צו קיום צוואה עורך דין דרור הראל. בדקו האם המוכר מצוי בהליכי חדלות פירעון שעלולים לסכל את העסקה לאחר החתימה.
התחילו את הבדיקות עוד לפני חתימה על זיכרון דברים או על כל מסמך מחייב אחר. נסח טאבו ניתן להפיק מיידית, אך בדיקה בעירייה ובדיקה הנדסית דורשות בין שבוע לשלושה שבועות. אל תמהרו לחתום בלי לראות תוצאות.
הבנק בודק רק את ההיבטים שמשפיעים על הביטחון שלו, ולא את מלוא האינטרסים שלכם. הוא אינו בודק חריגות בנייה, ליקויים פיזיים בנכס או היטלי השבחה צפויים. הבדיקות שלכם עצמאיות ונפרדות לחלוטין.
הדבר תלוי בנוסח זיכרון הדברים ובהצהרות המוכר על מצב הנכס. במקרים רבים תוכלו לבטל את העסקה או לדרוש הפחתת מחיר ופיצוי. פנו מיד לעורך דין מקרקעין לבחינת הסעדים העומדים לכם.
הוצאת נסח טאבו עולה עשרות שקלים בודדים. בדיקה הנדסית עולה בדרך כלל בין 1,500 ל-3,500 שקלים בהתאם לגודל הנכס. שכר טרחת עורך דין לליווי עסקה נע סביב 0.5% עד 1% משווי העסקה. ההשקעה זניחה ביחס לסיכונים שהיא מונעת.
החוק אינו מחייב במפורש, אך בפועל כל עסקת מקרקעין מחייבת רישום בטאבו ודיווח לרשויות המס שדורשים ייצוג מקצועי. עורך דין מבצע את הבדיקות, מנסח את החוזה ומבטיח את רישום זכויותיכם בסיום העסקה.
אנו ממליצים להיוועץ עם עורך דין מקרקעין דרור הראל.